很多父母想把房子提早過給小孩，當成保障，也想趁早安排財產。
但你知道嗎？「贈與」不是免稅、更不是單純辦個過戶就好！
一個沒注意，可能造成高額稅金的負擔，甚至損失控制權。
以下幫你整理贈與前你一定要想清楚的五件事，讓你做出更安心的決定！
贈與會產生「三種稅」
很多人以為「贈與」只是繳個贈與稅，其實錯了！只要贈與的是房子或土地，就會涉及三種稅務：
✅ 贈與稅
每人每年有 244 萬免稅額，超過就要依級距繳稅。但可採分年贈與。
✅ 契稅
須繳契稅，稅率為核定契價（房屋移轉現值）的 6%。
✅ 土地增值稅
土地部分需繳交土地增值稅，以土地漲價數額課徵20~40%。
土地增值稅無法以自用稅率申報
贈與時土地增值稅無法申請10%自用住宅用地優惠稅率，要課一般稅額。
贈與會讓未來賣屋成本提高
贈與的房子，未來孩子若出售，房地合一稅會變高，因為：
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成本是「公告現值」，比實際購入價格低很多
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年限重新起算，以贈與登記完成日為取得日，小孩五年內出售稅率高達35%～45%
贈與後的房子「法律上就是孩子的」
很多父母在贈與房產後才後悔：「孩子變了、不孝了、我想改變主意…」
⚠️但請務必記得：
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一旦完成贈與登記，房子法律上就完全屬於孩子，不是「借放在孩子名下」，也不是「還是我的」，你無權干涉他怎麼處置。
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不能任意討回：贈與原則上不能反悔。民法雖規定贈與人得在特定情形下得撤銷（如遭受贈人故意虐待、侵害等犯刑法之情形或不履行扶養義務等），但撤銷時效極短，只有一年，而且若有「宥恕行為」（例如原諒對方），就可能喪失撤銷資格。
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孩子未來拿去貸款或出售，你無法阻止。法律上他是房屋所有權人，有權單方面處分財產。
要搭配「附條件贈與契約」最保險
建議不要只辦單純的贈與登記，應該搭配：
常見Q&A
Q1：房子贈與後孩子要賣掉，房地合一稅怎麼算？
A：孩子的取得成本以公告現值為準，且年限自贈與登記日起算。若五年內出售，稅率高達35%～45%。
Q2：贈與房子產生的土地增值稅和契稅，可以從贈與總額中扣除嗎？
A：可以，但要注意誰出錢繳稅。不動產因贈與而發生的土地增值稅及契稅，原則上是由受贈人負擔，並可憑納稅收據影本從贈與總額中扣除。
Q3：贈與房產時，附帶的債務或負擔可以扣除嗎？
A：可以，但必須是「確實履行」的財產負擔。若贈與契約中載明房子仍有貸款或尚未支付的價款，由受贈人確實負擔償還，並能提供銀行繳款或契約履行的證明，就可以從贈與總額中扣除。
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