在買賣房地產時，「停車位」常常是被忽略的法律灰區。很多人以為只要車位登記在名下，就可以自由買賣。但你知道嗎？有些車位的交易，可能會被其他共有人主張「優先購買權」！
到底什麼情況會牽涉到優先購買權？你的停車位又屬於哪一種？別讓一場交易變糾紛，讓我們一次釐清！
法律背景：土地法第34條之1第4項是什麼？
這條法規賦予共有不動產的共有人，在他共有人出售其持分時，有優先購買權。
意思是：如果你和其他人共有某不動產，你要賣出你的那一份時，必須先通知其他共有人，他們有「優先購買」的權利。
但這個條文有一個很重要的排除條件：如果你出售的，是整個建物＋其所屬基地持分一併轉讓，而且轉讓對象是同一人，那麼就不適用優先購買權。（土地登記規則第98條）
那車位怎麼判斷會不會牽涉到優先購買權？
這要看你的停車位屬於哪一種：
⭐️ 第一種：無獨立權狀的車位
1.沒有獨立的車位權狀。
2.車位持分含在區分所有建物公設內。
3.不能單獨賣給社區以外的人。
✍ 這類車位轉讓時，不適用優先購買權。
⭐️ 第二種：有獨立權狀的車位
1.有獨立的車位權狀。
2.像區分所有建物一樣可以賣給社區以外的人。
3.車位常掛在其他建號（如警衛室、儲藏室、管理室）名下。
✍ 這類車位若單獨處分，其他共有人可能主張優先購買權。
內政部函釋怎麼說？
根據內政部95年函釋（95年1月17日內授中辦地字第0950724925號）：「地下室停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉時，如該停車位或攤位均登記有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，權利人並得自由使用、收益及處分者，其性質類似區分所有建物，得適用土地登記規則第98條之規定。」
簡單來說，有滿足下列條件，就沒有優先購買權：
✔️ 登記有建物持分
✔️ 擁有「獨立權狀」
✔️ 特定位置可依編號單獨進出
✔️ 權利人得自由使用、收益與處分
✔️ 其性質「類似區分所有建物」
但注意：不是有「獨立權狀」就一定沒事！
很多人以為有獨立車位權狀，就以為出售時不用通知優先購買權人，但實際上若該車位是掛靠在其他建號（如警衛室、管理室、雜物間）底下，仍然屬於共有建物的一部分，此時因為地政事務所無法判斷是否為車位，這種情況下，仍須通知該建號其他共有人是否優先購買該車位。
所以在實務操作上，不能只看權狀形式是否「獨立」藉以判斷其他共有人有沒有優先購買權，還要確認是否可以從謄本中清楚判斷該建號為車位使用。
重點總結：停車位出售時，共有人有沒有優先購買權？
最後提醒：別讓一個車位交易惹出大麻煩！
即使車位有「獨立權狀」，也不等於完全沒有法律風險！
買賣前應詳細確認車位的登記方式、權屬狀況，以及是否涉及其他共有人的權益。
建議您在處理停車位買賣或產權移轉時，務必先諮詢專業地政士或地政人員，避免交易被共有人主張優先購買權，導致整個流程卡關，甚至產生訴訟糾紛！
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