【二親等買賣全攻略】爸媽房子賣給我，頭期款可以用「送」的嗎？代書教你合法節稅！
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許多家庭在處理不動產移轉時，常因「贈與」的高額稅負而猶豫，想改用「買賣」卻卡在子女拿不出大筆現金。其實，透過專業規劃，「頭期款真的可以用『送』的，而且完全合法！」身為專業地政士，我常遇到客戶問：「鄔代書，我手邊沒錢，爸媽可以免收頭期款直接把房子賣給我嗎？」答案是：可以！但金流與文件沒處理好，國稅局會認定是「變相贈與」，導致補稅受罰。本文完整解析二親等買賣流程、債務免除、應備文件、土地增值稅與房地合一稅重點，教你合法節稅安心過戶。文章目錄
二親等買賣的「三大優點」
為什麼聰明的屋主選擇買賣而非贈與？① 土地增值稅省很大：
贈與僅能用一般稅率（20%~40%），但買賣只要符合條件，就能申請10%的自用住宅「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。② 債務免除抵扣頭期款：
父母每人每年有244萬元的贈與免稅額。可免除244萬元的債務，直接抵扣買賣的頭期款，子女不需先籌現金。③ 房地合一稅更節稅：
以「買賣成交價」作為取得成本，遠高於贈與的「公告現值」。未來子女若轉售，能合法省下鉅額的房地合一稅。二親等買賣：安全過戶五步曲
很多人以為家人間買賣房屋很簡單，但其實「二親等買賣」是國稅局必檢視的案件之一。如果金流、契約或稅務安排不完整，很可能被認定為「假買賣、真贈與」。因此，真正安全的二親等買賣，通常會依照以下五個步驟進行：第一步：先做稅務試算（最重要）
- 房地合一稅：本次出售適用「新制」或「舊制」。
- 土地增值稅：是否符合「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。
- 買賣價格如何訂定：根據您的財務狀況，建議最合適的買賣成交價，以平衡現在的過戶稅費與未來的轉售稅負。
第二步：整理金流紀錄
國稅局最在意的是：「子女買房的資金從哪裡來？」因此，如果過去父母曾陸續匯款給子女，建議保留完整匯款紀錄，必要時補做贈與稅申報並取得「贈與稅免稅證明書」。第三步：正式簽訂買賣契約
契約內容除了買賣總價外，也應清楚載明頭期款、房貸金額、匯款方式，以及是否有債務免除等內容。若父母有免除部分頭期款，也應於契約中明確記載。第四步：建立完整金流
二親等買賣最忌諱「沒有金流」。實務上應由子女帳戶匯款至父母帳戶，並保留房貸撥款紀錄與銀行交易明細，不建議使用現金交付或只有口頭約定，否則未來很難向國稅局證明是真正買賣。第五步：申請「非屬贈與」證明後再過戶
完成前述流程後，還需向國稅局申請「非屬贈與財產同意移轉證明書」，這是二親等買賣最重要的文件之一，代表國稅局初步認定此案件屬於「買賣」而非「贈與」。取得後，再辦理正式移轉過戶。善用「債務免除」抵銷頭期款
父母如果直接免除部分債務（例如免收頭期款），對稅局來說也屬贈與行為。實務上常見做法：✔️ 契約載明免除債務金額：
在買賣契約明確寫出「賣方同意以今年度贈與稅免稅額免除買方第一期款之債務」。✔️ 國稅局申請書特別註明：
在申報書的「動產」上面，明確寫出免除債務ＯＯ元。免除債務具體舉例說明
為了讓您更好理解，我們實際試算一次，假設房價1,200萬元，銀行核貸八成（960萬元）：· 自備款：需準備240萬元。· 免除債務：這240萬由父母主張「免除債務」。由於金額低於每人每年 244萬元的贈與免稅額，符合免稅條件。· 結果：子女無需另外準備自備款就可以跟父母購買房子，尾款960萬全額由銀行撥款給父母，達成合法「零現金過戶」。應備文件清單
為了確保交易「站得住腳」，以下文件缺一不可：
常見問答
Q1：父母先分年贈與現金，再賣房給子女，這樣會被認定為贈與嗎？
A：只要父母贈與現金時有依法申報贈與稅，證明來源合法，這樣的買賣行為就不會被認定為贈與。Q2：房屋成交價可以怎麼訂？能不能低於市價？
A：可依市場行情訂定，建議查詢鄰近區域的實價登錄作為依據。如果要低於市場行情，最低價格不可低於「房屋評定現值+土地公告現值」之總和，否則會被國稅局認定為贈與行為。Q3：做這種安排，銀行會同意貸款嗎？
A：會。銀行認定二親等買賣與一般交易相同，只要買方（借款人）財力符合要求，即使有免除頭期款部分，仍可以貸款。結語：提前規劃最安心
二親等房產移轉的關鍵在於「站得住腳的金流」與「完備的文件」，遇到父母免除債務的狀況，更要在契約註明，才能真正安心過戶。如有任何疑問，歡迎電話或LINE免費諮詢專業代書。提早做好規劃，不僅能節省稅金，也能避免未來糾紛，讓您的家人買賣交易真正「合法節稅有道，資產傳承更到位」。嚮導推薦：更多關於您的傳承計畫
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