【房產傳承攻略】送給小孩、賣給小孩、還是等繼承？鄔代書一次說清楚！
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房子留給孩子，是留財 還是留債？「代書，我辛辛苦苦打拼一輩子的房子想留給小孩，到底現在過戶好，還是等我走了再說？」這幾乎是每位長輩最掛心的問題。房產傳承不僅是家庭感情的延續，更是一場與稅務制度的博弈。選對了，能合法節省數十萬甚至上百萬的稅金；選錯了，小孩未來想賣房時，可能要繳出驚人的房地合一稅。三種常見方式：贈與、買賣、繼承，究竟哪條路最划算？我們直接用數據與實戰經驗告訴您。文章目錄
過戶的第一道門檻：土地增值稅 (土增稅)
不論哪種方式，過戶時最「重」的往往是土增稅。我們先用一張「抉擇階梯圖」來快速判斷：
- 最省稅（繼承）：法規規定繼承移轉「免徵」土地增值稅。
- 次之（買賣）：若符合自用住宅條件，可申請10%的優惠稅率（一生一次/一生一屋）。
- 最重（贈與）：通常只能適用一般稅率（20%~40%），且無法使用自用住宅優惠。
⭐️ 代書私房建議：如果這棟房子持有時間長、土地漲價總數額巨大，「繼承」通常是土增稅負擔最小的選擇。
3種移轉方式深層分析：別只看現在，要看未來！
1. 贈與：生前規劃最到位，但小心「未來稅賦」
✅ 優點：長輩能完全主導，避免身後子女爭產。❎ 缺點：贈與稅每年免稅額244萬元，超過部分需課10%~20%。❗️ 致命傷：小孩未來賣房時，房地合一稅的成本會被認定為「公告現值」。這會導致稅金暴增！☝️ 適合誰：想儘早進行資產配置、避免日後子女爭產的長輩。2. 二親等買賣：看似節稅，資金流向是關鍵
✅ 優點：可使用土增稅優惠稅率，且小孩未來的房地合一稅成本以「成交價」計算，對稅務較有利。❎ 缺點：必須有「實質金流」。如果只是虛假買賣，被國稅局查到會視同贈與，甚至涉及偽造文書。☝️ 適合誰： 小孩有穩定收入或存款，且長輩確實有收到買賣價金的需求。⭐️ 代書私房建議：如何讓兒女「免自備款」過戶？若長輩當年尚未用掉 244 萬的贈與免稅額，在辦理二親等買賣時，長輩可以合法「免除」子女應支付的部分價款（最高 244 萬）。
3. 繼承：稅負最輕，但「掌控權」在時間手中
✅ 優點：免土增稅、免贈與稅，僅需考慮遺產稅（115年免稅額高達1,333萬元起）。❎ 缺點：無法即時分配，且若未立遺囑，子女間容易因分法不均產生糾紛。☝️ 適合誰： 房產價值高、不急著過戶、且家庭關係和諧者。
傳承方式完整對照表（地政士精算版）
鄔代書觀點：為什麼「房地合一稅」才是真正的魔鬼？
很多長輩為了省現在的土增稅，急著把房子「贈與」給小孩，卻忽略了小孩以後賣房時，是以極低的「公告現值」當作取得成本。✍️ 舉例來說：一間市價2000萬的房子，公告現值可能只有600萬。 若小孩未來以2200萬賣出：買賣取得：獲利認定為200萬。贈與取得：獲利會被認定為1600萬（2200萬-600萬）！❗️ 這一來一回，稅金可能差了幾百萬！
常見問題 Q&A
Q1：如果我把房子「賣給小孩」，但價格比較低，會被國稅局課稅嗎？
A：會的。若買賣價格低於不動產公告現值，國稅局可依《遺產及贈與稅法》第5條認定為「視同贈與」。建議若確實為買賣，價格至少高於不動產公告現值。Q2：贈與之後，小孩可以馬上把房子賣掉嗎？
A：可以，但要特別注意「房地合一所得稅」。若短期出售仍可能被課徵較高稅率。若主要目的不是投資轉售，建議至少持有五年以上再處分，稅負較輕。或以自住、重購退稅方式辦理。Q3：等我過世後讓孩子繼承會比較省稅嗎？
A：會。繼承免土地增值稅、贈與稅，但仍須計入遺產總額，可能需繳遺產稅。建議生前提早規劃並立遺囑，才能確保財產順利傳承。
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