很多人以為自己擁有農地就可以自由買賣，但其實在農地重劃區內的耕地，法律有特別規定：地主在賣地前，必須先詢問一些特定人，看他們要不要先買走。
《農地重劃條例》第5條明確說：
「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
1.出租耕地之承租人。
2.共有土地現耕之他共有人。
3.毗連耕地之現耕所有權人。」
今天我們要談的就是第三順位：鄰地地主的優先購買權，以及內政部過去怎麼解釋這件事。
什麼是「耕地」？
在談誰有優先購買權之前，我們要先釐清「耕地」到底指的是什麼土地。
根據土地相關法令，耕地必須同時符合兩個條件：
使用分區：登記在「特定農業區」、「一般農業區」、「山坡地保育區」或「森林區」其中之一。
使用地類別：必須是「農牧用地」。
簡單來說，如果你的土地在地政謄本上是屬於以上的區域，而且是農牧用地，那就算是耕地。只有這樣的土地，才適用《農地重劃條例》第5條的優先購買權規定。
什麼叫做「毗連耕地之現耕所有權人」？
（一）內政部95年怎麼說？
民國95年10月30日內政部發布的函釋（內授中辦地字第0950053246號函）說明：
所謂「毗連耕地之現耕所有權人」，係指「與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍自行耕作之土地所有權人。」
這裡有兩個要件缺一不可：
1.物理位置的毗連性：必須是與出售土地「邊界相連」的土地。
2.實際耕作狀態：且土地所有人仍「自行耕作」，而非僅形式上持有土地。
（二）96年進一步補充：「自己耕」不等於「親手耕」
民國96年5月11日內政部發布的函釋（內授中辦地字第0960726585號函）說明：
所稱現仍自行耕作之土地所有權人，如涉及家庭農場的農業經營，則不宜再侷限於親自下田耕作之行為。
（三）109年行政院農業委員會發函內政部說明：
農業經營者僅將部分農事工作委託他人處理，農場之管理及實際耕作仍為該農業經營者，如將其耕地出租由他人耕作經營，以收取租金不再營農，與農地重劃條例規定所稱「現耕」情形有別。
簡單來說，如果你只是把地租給別人種、自己只收租金，那就不是現耕地主，也不能主張優先購買權。
實務上的提醒
地主要賣重劃區內的耕地，記得確認：
1.有沒有承租人？
2.是不是共有土地？
3.有沒有耕作中的鄰地地主？
要按照順序通知：先問承租人、再問共有人、最後才是鄰地。
通知一定要寫清楚價格、條件，附上買賣契約影本，給對方15天內回覆。
建議用存證信函通知，保留寄送證據。
結語
農地重劃區的耕地買賣不是你想賣給誰就可以，法律有保護「實際耕作者」的機制。「毗連耕地之現耕所有權人」雖是第三順位，但在實務上，常常是唯一有優先權的人，所以絕對不能忽視。未避免後續爭議的最好方式，就是確實通知、依法處理，才能安心交易，避免日後挨告賠錢。
常見 Q&A
Q1：我只是把地租給別人種，還能主張優先購買權嗎？
A：不行。你已不是「現耕地主」，法律保護的是實際經營耕作的人。
Q2：優先購買權通知要多久內回覆？
A：應給對方15天期限，以存證信函寄送為宜。
Q3：如果鄰地地主沒回覆，能直接賣給其他人嗎？
A：可以。只要已依法通知並屆期未答覆，即視為放棄。
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