自住6年免稅？小心你其實不符合！#房地合一自住優惠享有免稅所得額400萬元?#房地合一自住條件#房地合一稅是什麼？
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很多屋主以為只要設籍6年、房子是自己住，就能享有400萬元的房地合一稅免稅額。但實務上，許多人「自以為符合」，結果申報時才發現資格不符，遭補稅與罰鍰。本篇文章就帶你一次釐清哪些情況可以免稅、哪些情況會誤踩陷阱。自用住宅免稅條件有哪些？
根據《所得稅法》第4條之5規定，要享有400萬元房地合一稅免稅額，個人與其配偶及未成年子女必須同時符合以下條件：-
個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
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交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
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個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
‼️上述條件缺一不可！
常見的誤區：你以為符合，其實不行
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只設籍，沒實住
戶籍掛進去6年，但實際沒住。國稅局可查電費、水費等，若查出無實際居住，將補繳稅款。 -
有出租、營業或公司登記
即使你本人有住，只要有部分出租或設公司地址，也不算完全自住。 -
沒有連續設籍滿6年
必須以「重新設籍當天」起算6年，不能累計。 -
非本人、配偶、未成年子女設籍
就算房子登記在你名下，但若是只有爸爸、媽媽或「成年子女」設籍，一樣不能適用自用住宅免稅條件！ -
短期內連續出售自住房屋
自住滿6年不是「次次都能免稅」，本人、配偶、未成年子女6年內只能使用1次自住免稅額。
免稅 ≠ 完全免稅
免稅額度是400萬元，如果實際獲利超過，仍需針對超出部分課稅。例如賣房獲利800萬，免稅400萬，剩下的400萬仍需課徵10%房地合一稅。如何自保與事前規劃？
• 設籍要早，實住證明要留（水電單據、搬家紀錄）
• 避免設立公司或出租部分空間
• 提前諮詢地政士或稅務專業人員，掌握適用條件與稅負試算
結語：節稅要提前布局，不要「以為就會省」
很多客戶在賣屋前信心滿滿，結果因「戶籍不符」、「有出租」等原因而被補稅。房地合一稅節稅，重點不在年限，而在是否合乎完整要件。千萬別讓6年白等了！如你正打算出售房產，或不確定自己是否符合免稅資格，歡迎聯絡我們，我們是專業地政士，協助你合法節稅、安心過戶。
常見Q&A
Q1：房地合一稅的自用住宅免稅額400萬，是一生只能用一次嗎？
A：不是一生一次。房地合一稅的自用住宅免稅額400萬適用於105年之後取得的不動產，只要滿足自用住宅條件就可以使用。
⛔️舊制所得稅不適用此免稅額
⛔️一生一次規定只存在於土地增值稅的自用稅率，房地合一稅不受此限制Q2：房子內只有兒子從15歲設籍到23歲，能使用房地合一稅自用住宅免稅額400萬嗎？
A：不行。自用住宅免稅額400萬的條件是個人、配偶及未成年子女必須連續設籍並實際居住滿6年。因為兒子在18歲已成年，已不符合「未成年子女」的資格，因此無法適用此免稅額。Q3：太太三年前賣房子有用過房地合一稅自用住宅免稅額400萬，那我現在賣房子還能使用嗎？
A：不行。自用住宅免稅額400萬的條件之一，是個人及其配偶與未成年子女在交易前六年內未曾適用過此規定。
因為太太三年前已經使用過該免稅額，所以現在出售房屋時不能再次適用，必須等六年期限滿後才有資格使用自用住宅免稅。想確認賣房能否享有房地合一稅 400 萬免稅額？
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