換屋族必看！只要符合「2年內先賣後買或先買後賣」等條件，就能申請退回土地增值稅。本文完整解析重購退稅規定、條件、計算公式與常見錯誤，讓你合法節稅不漏報！
什麼是土地增值稅重購退稅？
很多人換屋後才發現：「原來賣舊房、買新屋，土地增值稅還能退？」所謂「土地增值稅重購退稅」，是指土地所有權人在2年內先賣後買或先買後賣自用住宅用地，只要新購土地的價值高於原出售土地（扣除已繳土地增值稅）後仍有餘額，就可以申請退還部分或全部的土地增值稅。
這項制度讓換屋族在「以屋換屋」時不會被重複課稅，是政府鼓勵自住需求的節稅措施。
重購退稅的適用條件
要申請退稅，必須同時符合以下三大條件：
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出售與新購土地的所有權人為同一人。
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土地上之房屋，須為本人、配偶或直系親屬所有。
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符合自用住宅用地條件：
・本人、配偶或直系親屬設籍於該地。
・出售前1年內無出租、營業行為，新購後也不得出租或營業。
2年內完成「先賣後買」或「先買後賣」
申請人必須在2年內完成買賣動作，不論是先賣舊屋再買新屋，或先買再賣，都可以。
⚠️ 但需注意：
退稅金額怎麼算？
退稅金額的關鍵在「餘額 A」：
餘額A ＝ 新購地申報現值 －（原出售地申報現值－已繳土地增值稅）
範例一：餘額A ≥ 已繳土地增值稅 → 全額退稅
李先生先賣後買：賣出土地500萬，繳稅40萬，後買新地550萬。
計算：550 − (500 − 40) ＝ 90萬 ＞ 40萬
⭕️ 全額退回40萬元！
⭐️ 重點：新購土地比原有土地現值高，政府認定為「換屋行為」，可全額退稅。
範例二：餘額A ＜ 已繳土地增值稅 → 退部分稅款
李先生先賣後買：賣出土地800萬，繳稅80萬，後買新地780萬。
計算：780 − (800 − 80) ＝ 60萬 ＜ 80萬
⭕️ 退回 60 萬元！
⭐️ 重點：雖然新購土地的現值比原有土地少，但仍有「價差餘額」可退，因此可以退回部分土地增值稅。
範例三：餘額A ≤ 0 → 不符合退稅條件
李先生先賣後買：賣出土地600萬，繳稅30萬，後買新地560萬。
計算：560 − (600 − 30) ＝ -10萬 ≤ 0
❌ 不符合退稅條件，無法退稅。
⭐️ 重點：政府認定出售土地即使繳納30萬的土地增值稅後，仍有剩餘，故不予退稅。
申請方式
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申請單位：出售土地所在地的地方稅捐稽徵機關
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申請方式：網路申請、郵寄或實體櫃檯
追繳注意事項
列管五年期間不得：
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再行移轉（含贈與、配偶贈與等）。
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改作其他用途（例如出租、營業）。
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戶籍遷出（本人、配偶或直系親屬之一要設籍）。
若違反上述任一條件，將被追繳退稅金額。
常見問題 Q&A
Q1：重購退稅和房地合一稅的重購退稅是一樣的嗎？
A：不一樣。土地增值稅重購退稅屬地方稅，只針對土地；房地合一稅重購退稅是國稅，計算的是房地交易所得。
Q2：我賣的是父母名下的房子，換買我自己的新房，可以退稅嗎？
A：不行。必須是同一人名下先賣後買或先買後賣。
Q3：我賣的是自己名下的房子，換買我太太的新房，可以退稅嗎？
Q4：新購土地超過面積限制怎麼辦？
A：超過部分不退稅，但符合規定的面積仍可申請退回。
Q5：如果我先買新屋再賣舊屋，也能退稅嗎？
A：可以！只要在兩年內完成，且舊屋當時具自用住宅用地資格即可。
Q6：新購土地如果贈與給小孩，會被追繳嗎？
A：只要列管期間內移轉（含贈與），即被視為違反列管規定。
Q7：若出售時房子有出租半年，還能退稅嗎？
A：不行。出售前一年內有出租或營業行為，就不符自用住宅用地資格。
Q8：兩年是從簽約日還是登記日算？
A：不論是先賣後買或先買後賣，都是以先買或先賣土地的完成移轉登記日為起算日；至於後來出售或購買日期之認定，如在立契日起30內如期申報土地增值稅，以訂立買賣契約日為準，逾期申報則以申報日為準，用來判斷是否符合2年內買賣的規定。
結語
重購退稅是許多換屋族最容易忽略的節稅機會。只要掌握「兩年內先賣後買或先買後賣」及「自用住宅用地」兩大原則，就能有機會拿回土地增值稅，節省數十萬稅負！
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