長輩想把房子過戶給小孩，到底是贈與、買賣還是繼承最划算？專業地政士一次說清楚！

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  許多長輩在規劃房產傳承時，最常問的一句話就是：「要過給孩子，是用贈與好，還是買賣比較划算？」

  更有人想等往生後再讓小孩繼承，但又擔心屆時子女爭執不斷。
   

  其實，三種方式都能達到「讓房子給小孩」的目的，但在稅金與風險上差異極大。
  以下整理一份完整指南，帶您逐步釐清——哪種方式最適合您。

  土地增值稅：過戶的關鍵稅負

  無論採贈與、買賣或繼承，土地增值稅都是評估的第一道門檻。

  ✔️若以贈與方式處理，通常會被課到「一般」土地增值稅率，稅負較重。

  ✔️若以買賣方式移轉，稅率相對優惠，可採「一生一次或一生一屋自用住宅用地」優惠稅率。

  ✔️若以繼承方式移轉，「免徵」土地增值稅。

   

  因此，選擇哪種方式，不僅是家庭協議的結果，更牽涉到是否能合法節稅。

  

  

  贈與：常見又方便，但要留意贈與稅

  許多長輩會選擇「直接贈與」方式給孩子。
  優點是程序單純、立即生效，贈與完成後不再受其他繼承人影響。

   

  ⚠️但要注意：

  1. 贈與超過每年244萬元免稅額，就需課徵贈與稅（10%~20%）。
  2. 贈與土地時仍須繳土地增值稅，且無法使用一生一次或一生一屋自用住宅用地優惠稅率。
  3. 日後出售，房地合一稅的成本會以不動產公告現值作為成本，將負擔高額房地合一稅。

   

  ✅適合對象：
  希望生前就安排好財產歸屬、避免日後子女爭產的長輩。

  二親等買賣：看似節稅其實可能踩雷

  有些家庭會以「象徵性買賣」方式移轉，認為可以省稅、又避免贈與稅。

   

  ⚠️但這種做法風險不小：

  1. 若買賣價格明顯低於市價，國稅局可認定為贈與行為，反而被追稅。
  2. 可能涉及貸款資格、國稅局資金流向查核問題。

   

  ✅適合對象：
  僅在雙方確實有金流交易、房價合理時才建議使用。若只是形式上的「假買賣」，不僅節不到稅，還會留下法律爭議。

  

  繼承：節稅但無法即時分配

  若選擇不處理、待長輩過世後由小孩繼承，雖可免贈與稅、土地增值稅，但仍須繳納遺產稅。
  若不動產價值高、繼承人多，往往引發爭執，甚至訴訟。

   

  ✅優點：

  1. 土地增值稅可依照法規免徵。
  2. 長輩本人在世仍為所有權人，得自由處分財產，具有完全掌控權。

   

  ⚠️缺點：

  1. 財產會「暫時凍結」至完成繼承程序。
  2. 兄弟姊妹間容易出現意見分歧。
  3. 長輩本人如果有預立遺囑，未受分配之繼承人仍可主張特留分。

  結論：選擇方式前，先掌握三個原則

  1. 先算土地增值稅，再評估贈與稅、房地合一稅。
  2. 確定移轉目的（節稅？保障？預防爭產？）。
  3. 提早規劃、提早執行，安排最合適的過戶方式。

   

  若您希望提前安排、又不確定該走哪一條路，建議與專業地政士諮詢，根據持有期間、自用條件、重構退稅資格等，制定最合適的方案。

  常見問題 Q&A

  Q1：如果我把房子「賣給小孩」，但價格比較低，會被國稅局課稅嗎？

  A：會的。若買賣價格低於不動產公告現值，國稅局可依《遺產及贈與稅法》第5條認定為「視同贈與」，補稅並加計利息。
   

  建議若確實為買賣，應簽訂買賣契約、保留金流紀錄與匯款證明，以避免被認定為「假買賣」。

   

  Q2：贈與之後，小孩可以馬上把房子賣掉嗎？

  A：可以，但要特別注意「房地合一所得稅」。若短期出售仍可能被課徵較高稅率。

   

  若主要目的不是投資轉售，建議至少持有五年以上再處分，稅負較輕。或以自住、重購退稅方式辦理。

   

  Q3：等我過世後讓孩子繼承會比較省稅嗎？

  A：會。繼承免土地增值稅、贈與稅，但仍須計入遺產總額，可能需繳遺產稅。

   

  建議生前提早規劃並立遺囑，才能確保財產順利傳承。

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