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出售「繼承再繼承」的房子，房地合一稅怎麼算？

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    里衡地政士事務所鄔代書解析財政部112年新函釋，教您如何合併計算『連續繼承』的持有期間。案例實測：稅金從 280 萬降至 120 萬，現省 160 萬！掌握節稅關鍵，避免因繼承而背負天價稅金。
     

    案例分享

    小明的爸爸於102年5月1日購買一間1200萬的房屋，但在107年12月1日生病過世，小明覺得這是爸爸和媽媽辛苦工作買的，所以協議由媽媽一人繼承，繼承時的房地現值為250萬，不幸媽媽又在109年8月1日過世，由小明一人繼承該房屋，繼承時的房地現值為300萬，後來小明因有換屋需求，決定於112年11月4日將該房屋出售，賣出金額為1200萬，請問小明應繳納多少房地合一稅？
     

    ❌ 函釋前：被認定為「短期持有」的沈重負擔

    • 計算式：1,200萬 – (300萬 x 110%物價指數) – 費用30萬 – 土增稅漲價總額40萬 = 課稅所得800萬
    • 應納稅額：800萬 x 稅率35% = 280萬元
     

    財政部 112.11.02 新函釋：正義的轉折

    日期文號：財政部 112.11.02 台財稅字第 11204619060 號令
    核心摘要：個人交易因「連續繼承」取得之房地，持有期間可「合併計算」。
    說明重點：
    1. 持有期間合併：若房地屬於連續發生2次以上繼承（如：爸→媽→子），計算持有期間時，可將歷次被繼承人（爸、媽）的持有期間全部併入計算。
    2. 自住資格併計：若要適用自住優惠（400萬免稅額、10%稅率），歷次被繼承人或其配偶、子女需在該屋辦竣戶籍並實際居住。
    3. 防堵規避：若經查明有刻意規避稅負之安排，則不適用此合併計算。

    函釋後：稅額直接砍半再砍半

    經新函釋准予併計爸爸與媽媽的持有期間後，小明的持有期間從102年起算至112年，已超過10年，稅率從35%降至15%。
    • 計算式：1,200萬 – (300萬 x 110%物價指數) – 費用30萬 – 土增稅漲價總額40萬 = 課稅所得800萬
    • 應納稅額：800萬 x 稅率15% = 120萬元
    ⭐️ 節稅效益：280萬 → 120萬，現省160萬元稅金！
     

    結論：房地合一稅不應成為繼承人的枷鎖

    房地合一稅的設計初衷是抑制短期炒作，而非懲罰因家庭變故、需要變現資產的繼承人。
    財政部此次放寬「連續繼承」的持有期間計算，對於遇到親屬接連過世的家庭來說是極大的德政。在上述案例中，小明負擔的稅金從280萬大幅降至120萬，減輕了沉重的財務壓力。
     
    ⭐️ 鄔代書提醒： 稅法函釋時常更新，每個家庭的繼承時間與身分背景不同，計算方式就會大不相同。如果您正準備出售繼承取得的房產，務必先找代書精算持有期間與取得成本。做對一個動作，幫您合法省下百萬稅金！
     
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    ✏️ 延伸閱讀：
    ♦ 【房產傳承攻略】送給小孩、賣給小孩、還是等繼承？鄔代書一次說清楚！
    ♦ 買賣代書費行情公開！稅金、規費、應備文件一次看懂

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