擔心贈與稅、房地合一稅太高？本文為您解讀244萬贈與免稅額、契稅、土地增值稅、代書費，並提供最完整的房屋贈與流程與未來出售的稅務規劃，讓您安心完成財產傳承。
特別提醒您，每人每年有244萬元的贈與稅免稅額，善用今年底、隔年初的時機，可以最大化節稅空間。這份最完整的房屋贈與教戰手冊，將為您逐步拆解所有費用、流程與未來的稅務風險！
一、贈與前必知：房產價值的認定與核心稅務 —— 贈與稅
房屋贈與的稅務基礎，是確定「贈與價值」。不動產的贈與價值並非以市場價格計算，而是以政府核定價格為準：
◎ 土地：採公告土地現值
◎ 房屋：採房屋評定現值
◎ 贈與總額：土地公告現值＋房屋評定現值
核心重點：贈與稅免稅額
◎ 每人每年免稅額：244萬元 (民國111年起適用)。
◎ 夫妻贈與策略：不動產分年、分次移轉的黃金組合
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父母雙方各自都擁有244萬元的免稅額，因此夫妻合計每年可運用488萬元的免稅額。
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應用方式：若房地的總價值超過244萬元，可以透過「分割不動產持分」的方式，父母雙方分別將部分持分贈與給子女。
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舉例說明：父親贈與房地的X持分（價值244萬以下），母親贈與房地的Y持分（價值244萬以下）。如此一來，單一年度即可免稅移轉價值高達488萬元的房產持分給單一子女，大幅加速財產傳承進度。
二、贈與當下的隱形成本：契稅、土地增值稅、規費
除了贈與稅之外，房屋贈與移轉時，還會產生幾項重要的移轉成本，通常由受贈人（子女）負擔，但實務上常由贈與人資助：
土地增值稅（土增稅）：
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計算基礎：土地漲價總數額。
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稅率：採一般稅率 (20% - 40%) 累進課徵。
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特別注意：贈與無法適用「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅優惠稅率 (10%)，這是贈與相較於買賣移轉的主要成本差異點。
契稅：
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計算基礎：房屋評定現值。
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稅率：固定為6%。
其他費用：
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印花稅：公告土地總現值0.1%＋房屋評定現值0.1%。
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登記規費：土地申報總地價0.1%＋房屋評定現值0.1%。
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代書費：16,000 - 20,000元（依個案複雜度而異）。
三、完整流程拆解：從評估到登記，安心4步驟
房屋贈與並非單純簽約，必須依循法定程序進行，才能合法完成產權移轉
步驟一：稅務評估與規劃
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調閱房屋、土地謄本及房屋稅單，確認房產的公告現值、評定現值，估算贈與稅、土增稅、契稅等移轉成本。
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決定是否利用夫妻互贈（免贈與稅）、分年贈與（善用244萬免稅額）或附有負擔（房貸）贈與等方式進行節稅。
步驟二：申報其他稅費
申報並繳納土地增值稅、契稅及印花稅。
步驟三：申報贈與稅
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於贈與行為發生後30日內，向戶籍所在地的國稅局申報贈與稅。
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無論是否超過244萬免稅額，只要有辦理產權移轉登記需求，都必須申報取得贈與稅繳清證明書或免稅證明書。
步驟四：地政事務所辦理登記
備齊所有稅單、證明書、身分證件及契約書，向不動產所在地的地政事務所辦理所有權移轉登記。
四、最關鍵的考量：未來出售的「房地合一稅」衝擊
許多父母為了節省贈與稅而選擇贈與，卻忽略了對子女未來影響最深遠的稅務炸彈——❗️房地合一稅❗️。
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贈與取得的房屋，成本認定極低： 子女未來出售房屋時，其「取得成本」是認定為當初父母贈與時的土地公告現值+房屋評定現值。這個價格通常遠低於市價。
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高額房地合一稅： 由於成本被低估，導致出售時的「房地交易所得」（售價－成本）極高，進而課徵高額的房地合一稅（稅率10% - 45%）。
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建議對策： 若子女在短期內有出售房屋的規劃，可能要考慮採用「二親等買賣」的方式，以實際市價交易，讓子女取得較高的房屋成本，來規避未來的高額房地合一稅。
⭐️ 專業提醒：贈與移轉在眼前省下的稅，可能在未來出售時加倍奉還。務必將子女未來的持有與出售計畫納入評估！
房屋贈與常見Q&A
Q1：夫妻互贈房屋需要繳納贈與稅嗎？
A：不需要。配偶之間的贈與，依《遺產及贈與稅法》規定不計入贈與總額。
Q2：我可以每年只贈與房屋的「部分持分」嗎？
A：可以。這是「分年贈與」的節稅方式，每年贈與的持分價值不超過244萬即可免稅。
Q3：贈與時的土地增值稅可以用自用優惠稅率嗎？
A：不行。贈與移轉不適用「一生一次」或「一生一屋」的10%自用優惠稅率，須按一般稅率課徵。
Q4：贈與房屋如果還有房貸怎麼辦？
A：這是「附有負擔的贈與」。子女承擔的房貸金額，可以從贈與總額中扣除，達到節省贈與稅的效果。
Q5：贈與後子女若馬上賣房，稅率會很高嗎？
A：非常高。因取得成本低，且持有期間會是贈與取得日。若短期出售，房地合一稅率可能高達45%或35%。
Q6： 贈與、買賣和繼承，哪種方式最省稅？
A： 沒有標準答案，需依照「房屋價值、資金能力、子女出售規劃」等因素評估。繼承通常是總稅負最低的方式，但須留意特留分。
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房屋贈與的規劃涉及稅務、法規與家庭資產配置，每個環節都至關重要。如果您對於贈與流程、節稅規劃或房地合一稅計算仍有疑問，我們提供一對一的專業諮詢服務，協助您量身打造最有利的傳承方案。
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