土地增值稅怎麼算？10%優惠稅率你符合嗎？鄔代書一次教你看懂！一生一次、一生一屋
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辦理房地產過戶前，土地增值稅（土增稅）絕對是最大的成本變數！本文帶您徹底搞懂「一般稅率」與「10% 自用住宅優惠稅率」的差異。究竟「一生一次」與「一生一屋」該如何搭配才能省下最多稅金？由專業地政士完整解析節稅密碼，讓您立即掌握試算重點，合法節稅不踩雷！文章目錄
一、土地增值稅是什麼？為什麼要課稅？
土地增值稅，是政府針對「土地漲價部分」所課徵的稅負。簡單來說，只要土地所有權發生「移轉」（如：買賣、贈與、分割、交換），國家就會針對這段持有期間，因社會進步帶動的土地漲價金額進行課徵。其立法目的在於實現公平：-
• 地利共享：避免少數人透過炒作土地獲取暴利。
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• 平均地權：讓土地漲價的紅利能回饋社會。
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• 課稅時間：土地發生所有權移轉登記時（如：簽署買賣契約後申報）。
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• 課稅對象：土地所有權人（如：買賣案中的賣方）。
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• 課稅金額：依土地移轉時的「公告土地現值」，減去取得時的「原規定地價（或前次移轉現值）」後之漲價總數額計算。
二、全台土地增值稅查詢工具
在評估稅負前，建議先查詢試算（點擊下方對應縣市）：三、土地增值稅的「一般稅率」
目前土地增值稅採用「倍數累進制」，根據土地漲價總數額佔原地價的倍數，分為20%、30%、40%三個稅率級距。⭐️ 長期持有減徵優惠：如果您持有土地超過20 年以上，還可依照持有年資享有稅額減徵。四、10% 自用住宅優惠稅率：一生一次 vs 一生一屋
為了保障自住需求、減輕民眾負擔，政府提供極具優勢的10%優惠稅率。這項福利分為「一生一次」與「一生一屋」兩階段：
一生一次（使用條件）：
- 房屋與土地所有權人為本人、配偶或直系親屬所有。
- 出售時本人、配偶或直系親屬有設籍。
- 出售前一年內未出租或供營業使用。
- 建物完工未滿一年者，房屋現值須達土地現值10%以上。
- 都市土地未超過3公畝（約90.75坪），非都市土地未超過7公畝（約211.75坪）。
一生一屋（使用條件）：
- 出售時本人、配偶及未成年子女僅有該屋。
- 持有土地滿6年以上。
- 出售前連續設籍滿6年。
- 出售前5年內未出租或營業。
- 都市土地未超過1.5公畝（約45.38坪），非都市土地未超過3.5公畝（約 105.88坪）。
⚠️ 重要提醒：贈與移轉並非「出售」，因此無法適用上述10%自用住宅優惠稅率。這是在規畫財產傳承時最容易出錯的環節。五、內行人才知道！三種特殊情況也能適用10%稅率
除了「一生一次」與「一生一屋」的優惠稅率外，實務上還有幾項經常被忽略、但十分關鍵的節稅規定，只要符合條件，就能合法享受10%的自用住宅用地稅率：✔️ 同日出售多筆自用住宅用地
如果您有多間自住房產想同時售出，只要是在同一天簽約、同一日申報移轉現值，且合計面積不超過法定限制，國稅局可視為「一次」出售，讓所有房產同步適用10%優惠。✔️ 遷出戶籍未滿一年仍可享優惠
許多屋主為了售屋流程先行遷出戶籍，擔心資格喪失。其實只要遷出日至出售日未滿一年，且期間內土地未出租或營業，依然可以申請 10% 優惠稅率。✔️ 先買後賣仍能適用「一生一屋」
如果您是為了換屋而「先買新屋、後賣舊屋」，只要在完成新屋登記1年內出售原有自用住宅，同樣符合「一生一屋」的節稅門檻，確保換屋過程中的稅務最優化。⭐️專業提醒：別讓您的節稅權利睡著了！這三項規定常是屋主「誤以為不行、實際卻能申請」的節稅關鍵。若能提前確認、妥善申報，往往能合法節省數十萬甚至上百萬土地增值稅。常見問題 Q&A
Q1：土地增值稅什麼時候要繳？
A：在土地過戶（移轉登記）前，必須先申報並繳清土地增值稅，地政機關才會核准辦理登記。Q2：自用住宅優惠稅率10%可以用幾次？
A：一生只能用一次「一生一次」，但之後仍可再用「一生一屋」。Q3：如果房子部分出租，是否就不能用優惠稅率？
A：若部分出租，可按比例區分自用與出租面積，分別適用不同稅率。Q4：土地贈與給小孩，能用自用住宅稅率嗎？
A：不行，贈與不屬於「出售」，不能使用自用住宅用地10%稅率。Q5：夫妻名下各有房子，先生用過「一生一次」，太太賣掉自己的那一戶，還能用自用住宅優惠稅率嗎？
A：可以。夫妻的「一生一次」自用住宅優惠稅率是分開計算、各自使用的。也就是說，先生已經用過一次，不會影響太太的使用權。只要太太名下的房屋與土地符合自用住宅的各項條件，仍可申請適用10%的自用住宅用地稅率。Q6：土地增值稅和房地合一稅有什麼不同？
A：土地增值稅是針對「土地漲價」課稅，房地合一稅則是針對「交易所得」課稅，兩者可能同時發生。買賣前先規劃！提早諮詢最安心
很多屋主等要賣房時才想到土地增值稅，但那時候常來不及調整。鄔代書能協助你：
✍️ 試算土地增值稅金額
✍️ 判斷是否符合優惠稅率條件
✍️ 協助申報與文件準備
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