財富傳承系列 - 父母將不動產過戶給子女，要「贈與」？還是「買賣」？優缺點分析給你聽 「台北代書推薦」

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  何謂二親等

       

  1. 本人之祖父母、外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、子女及其配偶、孫子女及其配偶、外孫子女及其配偶。
  2. 配偶之祖父母、外祖父母、父母、兄弟姊妹及其配偶、配偶與其前配偶所生之子女及其配偶、孫子女及其配偶、外孫子女及其配偶。
  3. 養子女與養父母（與婚生子女與其父母之關係相同，養父母之血親亦為養子女之血親；養子女與本生父母雖天然血親關係仍屬存在，但收養關係未終止以前，其與本生父母之相互權利義務關係不能恢復，故被收養人與其同源兄弟姊妹間不屬二親等以內之親屬）。
  4. 本人之繼父或繼母。

  「贈與」優缺點分析如下：

  優點

  1. 手續簡便，無需提供財力證明。

  2. 大約3週即可辦理完成。

  缺點

  1. 土地增值稅無法使用優惠（自用）稅率，只能一般稅率課徵。

  2. 取得成本為贈與時的房屋＋土地公告現值，日後出售房地合一稅額較高。

  3. 超過免稅額需要繳納贈與稅，但可以分年贈與節省贈與稅。

  「二親等買賣」優缺點分析如下：

  優點

  1. 土地增值稅有機會使用優惠（自用）稅率。
  2. 取得成本為買賣價格，日後出售房地合一稅額較少。（相較於贈與，取得成本為房屋＋土地公告現值，日後出售房地合一稅額較高）。
  3. 無需繳納贈與稅。

  缺點

  1. 國稅局須確認買方實質上有能力支付房屋價款，如無報稅紀錄應提出存摺等相關佐證收入資料。
  2. 應提出買方已支付價款予賣方之確實證明。如：存摺、匯款單據等…
  3. 程序上較贈與來得複雜，如委託代書申辦，費用相對較高。
  4. 大約需要2個月才能結案。

  二親等買賣流程介紹

  

  國稅局申報應備文件

  1. 贈與稅申報書
  2. 贈與人及受贈人身分證影本
  3. 買賣契約書（私契）
  4. 土地增值稅、契稅單影本
  5. 買方資金來源證明文件
  6. 買賣價金收付憑證
  7. 買賣價金尾款未付切結書
  8. 委託他人代辦，應檢附委任書及受任人身分證影本

  「二親等買賣」實務案例介紹

  某甲於111年10月向姐姐乙購買房屋一棟，找代書簽約及辦理過戶流程，在國稅局審核某甲財力階段，因某甲109年準備國考，無正常工作收入所以沒有報稅，國稅局通知某甲財力不足，無法通過。經代書與某甲溝通後，提供國稅局某甲110年10月至111年10月整年存摺工作收入，才通過並核定「非屬贈與財產同意移轉證明書」，始向地政機關辦理過戶手續。

  代書提醒：

  1. 如無正常報稅，應準備存摺每月收入作為佐證。
  2. 如現金收入者，應做好每月存入銀行之金流。

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