外國人可以繼承台灣的房子嗎？外國籍繼承人辦理台灣不動產繼承完整指南
商品圖像
-
商品資訊
父母在台灣留有房屋或土地，但子女已經移民海外、取得外國國籍，還可以繼承台灣的不動產嗎？或者，被繼承人本身就是外國人，在台灣留下房屋、土地，外國籍的配偶或子女可以辦理繼承嗎？這是涉外繼承案件中非常常見的問題。以下由里衡地政士事務所整理外國人繼承台灣的房屋、土地時，幾個最重要的判斷步驟。文章目錄
一、外國人可以繼承台灣的房屋、土地嗎？
答案是可以，但並不是所有外國籍人士都可以將台灣的不動產登記到自己名下。依《土地法》第18條規定，外國人在我國取得或設定土地權利，原則上必須符合「平等互惠」原則。☝️ 簡單來說，如果台灣人在該國可以取得土地權利，該國人民原則上也可以在台灣取得土地權利。而這項規定不只適用於一般的不動產買賣。外國人因繼承而取得台灣不動產，同樣必須注意平等互惠的限制。因此，外國籍人士要辦理台灣的房屋或土地繼承時，第一件事情不是急著準備遺產分割協議書，而是先確認「繼承人是哪一國國籍？」以及「這個國家的人民是否可以在台灣取得不動產？」二、有繼承權，不代表一定可以把房子登記到自己名下
這是外國人辦理台灣不動產繼承時，最容易產生誤解的地方。舉例來說：父親死亡後，依法由配偶及子女繼承。其中一名子女已經移民海外，並取得外國國籍。這時候其實必須分成兩個問題判斷：✔️ 第一個問題：他是不是合法繼承人？✔️ 第二個問題：他的國籍能不能取得台灣的不動產？這兩個問題的答案不一定相同。也就是說，一個人可能依法具有繼承人的身分，但是因為其國籍受到台灣土地法令的限制，而無法直接將台灣的土地或房屋辦理繼承登記到自己名下。因此，「不能登記取得台灣不動產」不等於「沒有繼承權」。這兩個法律關係必須分開判斷。三、外國籍繼承人如何判斷自己能不能繼承台灣不動產？
實務上，我們通常會依照以下順序進行判斷：STEP 1｜確認繼承人的國籍
首先確認每一位繼承人目前的國籍。如果有雙重國籍、曾經具有中華民國國籍，或過去曾在台灣設有戶籍，則需要進一步確認其身分狀態。STEP 2｜確認是否符合平等互惠
確認繼承人所屬國家是否符合我國《土地法》第18條的平等互惠規定。不同國家可能分別屬於「完全平等互惠」、「附條件平等互惠」，或「非平等互惠」。因此不能單純看到「外國人」三個字，就直接判斷可以或不可以繼承台灣不動產。STEP 3｜確認要繼承的是什麼土地
即使國籍符合平等互惠規定，仍然必須確認遺產中的土地種類。部分特殊土地受到《土地法》第17條等規定限制，外國人因繼承而取得時，另有特別規定。STEP 4｜確認誰是合法繼承人
如果被繼承人本身也是外國人，依涉外民事法律適用法第58條規定，就必須進一步確認應依哪一國法律判斷繼承關係，以及誰是合法繼承人。STEP 5｜確認國外文件是否可以在台灣使用
包括死亡證明、出生證明、結婚證明、親屬關係證明及其他繼承文件，都可能涉及中文翻譯、公證、驗證或其他證明程序。⭐️ 所以涉外繼承的第一步，通常不是直接「送地政」，而是先把上述法律關係及文件確認清楚。四、哪些外國籍人士不能直接繼承登記取得台灣不動產？
依主管機關公布的外國人在我國取得或設定土地權利互惠資料，各國的情況並不完全相同。大致上可以區分為：✅ 完全平等互惠國家原則上符合取得台灣土地權利的互惠條件。⚠️ 附條件平等互惠國家或地區必須依該國、地區、身分或不動產種類等個別條件判斷，不能一概而論。❌ 非平等互惠國家原則上不得取得我國土地權利，因此即使依法具有繼承人身分，也可能無法直接將台灣的不動產辦理繼承登記到自己名下。
✍️ 特別提醒：各國互惠狀態可能因外國法律、我國主管機關認定或相關函釋變動而調整，因此實際辦理時，仍應以申請當時主管機關最新公布及認定結果為準。五、被繼承人本身也是外國人，情況會更複雜
如果是「台灣人死亡，外國籍子女回台灣辦理繼承」，首先要處理的通常是外國籍繼承人是否可以取得台灣不動產的問題。但如果是：被繼承人是外國人＋繼承人也是外國人＋遺產中有台灣不動產，問題就會更加複雜。因為這時除了要確認繼承人的國籍能不能取得台灣不動產之外，還要先確認：❓ 被繼承人死亡時是哪一國國籍？❓ 本案應依哪一國法律認定繼承關係？❓ 誰是合法繼承人？❓ 各繼承人的權利如何認定？❓ 國外是否已經進行遺產相關程序？❓ 國外法院、政府機關或公證人出具的文件，在台灣能否使用？因此，被繼承人本身也是外國人的案件，不能直接套用一般台灣人的繼承方式處理。六、外國人辦理台灣不動產繼承，需要準備哪些文件？
每個國家的戶籍、婚姻及繼承制度不同，因此沒有一份文件清單可以完全適用所有涉外繼承案件。一般而言，可以先準備以下基本資料：被繼承人的資料
包括死亡證明、護照或國籍資料、台灣不動產資料，以及其他可以證明身分的文件。如果被繼承人過去曾具有中華民國國籍、台灣戶籍或華僑身分，相關舊護照、戶籍資料、華僑身分證明等文件也建議一併保留。繼承人的資料
包括護照、國籍證明、出生證明、結婚證明、親屬關係證明，以及其他可以證明與被繼承人關係的資料。此外，外國文件要在台灣使用時，還可能涉及中文翻譯、公證、驗證或其他證明程序。️❗️ 因此，我們通常不建議家屬還沒有確認台灣主管機關的文件要求，就先自行將所有國外文件全部翻譯、公證及驗證。如果文件種類或內容不符合要求，重新從國外取得文件，可能又要花費相當多的時間。七、外國人可以繼承台灣房子，不代表所有土地都可以取得
除了國籍之外，還必須注意「土地種類」。依《土地法》第17條規定，部分土地原則上不得移轉、設定負擔或租賃給外國人，例如林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及特定軍事、邊境土地等。☝️ 如果外國人是因為「繼承」而取得這類土地，法律另有特別處理規定及期限。八、如果是越南、印尼、汶萊等非平等互惠國籍，怎麼辦？
這是我們在處理涉外繼承案件時，經常遇到的特殊情況。如果確認繼承人的國籍屬於非平等互惠國家，而且遺產中又有台灣的房屋或土地，就可能無法直接按照一般繼承登記程序，把不動產登記到外國籍繼承人名下。⚠️ 但要特別注意：不能直接辦理不動產繼承登記，不代表就沒有其他權利，也不代表一定要拋棄繼承。這類案件的處理方式，會受到被繼承人國籍、全體繼承人的國籍、是否另有其他繼承人、不動產種類、外國法上的繼承關係及現有文件等因素影響。尤其是全體繼承人都是非平等互惠國籍，而遺產中又有台灣不動產的情況，已經不是一般的繼承登記案件。不同案件可能有不同的法律及登記處理方式。️❗️ 因此，遇到這類情況時，建議不要急著自行簽署遺產分割協議、拋棄繼承或處分相關權利，而應先確認完整的繼承及不動產法律關係，再決定後續處理方向。九、外國人繼承常見問題Q&A
Q1：我已經沒有台灣身分證，還可以繼承父母的房子嗎？
A：不能單純以「有沒有台灣身分證」判斷。如果過去曾具有中華民國國籍，應進一步確認目前的國籍狀態，以及是否仍具有中華民國國籍等身分資料。Q2：外國人繼承台灣的房子一定要回台灣嗎？
A：不一定。部分程序可以透過委任及適當的境外文件辦理，但仍須依個案所需要的文件及程序判斷。Q3：外國的死亡證明可以直接拿到台灣辦理繼承嗎？
A：應確認是否需要中文翻譯、公證、驗證或其他證明程序。Q4：越南人可以繼承台灣的房子嗎？
A：不行，越南目前涉及我國土地法平等互惠限制。因此，即使依法具有繼承權，也不能直接將台灣的不動產辦理繼承登記到自己名下。Q5：印尼人可以繼承台灣的房子嗎？
A：不行，印尼同樣涉及我國土地法平等互惠限制。Q6：汶萊人可以繼承台灣的房子嗎？
A：不行，汶萊亦涉及我國土地法平等互惠限制。十、結語｜不確定能不能繼承？先確認再辦理
外國人繼承台灣不動產，有繼承權，不一定代表可以直接辦理繼承登記。尤其涉及越南、印尼、汶萊等國籍，或被繼承人與繼承人均為外國籍，更應先確認再辦理。如果您正遇到外國籍繼承問題，不確定能不能繼承、需要準備哪些文件，可以直接與我們聯繫。提供國籍、親屬關係及台灣遺產基本資料，由里衡地政士事務所協助您先確認案件方向。嚮導推薦：更多關於您的傳承計畫
正在辦理繼承？這些對您有幫助
想合法節稅？提早規劃是關鍵
交易安全守護：避開不動產詐騙風險
-
商品Q&A
